Vizi e difetti degli immobili

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Relativamente ai vizi e difetti degli immobili acquistati direttamente dal costruttore, la disciplina che è necessario esaminare è duplice: potrebbero trovare applicazione, difatti, tanto le norme in materia di compravendita quanto quelle in materia di appalto.

In materia di vendita l’art. 1490 del Codice civile stabilisce che il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.

In presenza dei predetti vizi il compratore può domandare a sua scelta la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo; inoltre il venditore è tenuto verso il compratore al risarcimento del danno, se non prova di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa.

Tuttavia vige, per il compratore l’onere di denuncia dei vizi nel termine di 8 giorni dalla scoperta, che condiziona sia l’esercizio dell’azione di risoluzione e dell’azione di riduzione del prezzo previste dall’art. 1492 c.c., sia quella di risarcimento dei danni prevista dall’art. 1494 c.c.

Il compratore, infatti, decade dal diritto alla garanzia, se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta e l’azione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna.

In materia di appalto, l’articolo di riferimento è invece il 1669 c.c., che prevede che il costruttore sia responsabile nei confronti del committente per i vizi manifestatisi nel corso di dieci anni dal compimento dell’opera, purché sia fatta la denunzia dei vizi entro un anno dalla scoperta.
Anche in questo caso l’azione si prescrive in un anno.

Qualunque sia la normativa applicabile, a dispetto delle differenze dei termini e delle azioni esperibili, il venditore/appaltatore è responsabile per i vizi dell’immobile; è quindi possibile agire nei confronti del venditore per ottenere il risarcimento dei danni.

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