Archivio per Categoria Immobili

DiMatteo Bertocchi

Il condominio non può accedere al piano del consumatore contro il sovraindebitamento (L. 3-12)

Il Tribunale di Bergamo, con provvedimento del 16 gennaio 2019, dichiarava inammissibile il piano di ristrutturazione dei debiti ex L. 27 gennaio 2012, n. 3, proposto da un condominio.

Il “piano” presentato dal Condominio veniva dichiarato inammissibile per mancanza del requisito soggetto di “consumatore“, inteso, ai sensi dell’art. 6, comma 2, lett. b, L. n. 3/2012, come “il debitore persona fisica che ha assunto obbligazioni esclusivamente per scopi estranei all’attività imprenditoriale o professionale eventualmente svolta“.

Il Tribunale confermava come il condominio non potesse essere considerato “persona fisica“, costituendo invece un “ente collettivo” e, in quanto tale, estraneo alla nozione legislativa di consumatore.

Gli stessi condomini, anche se inquadrabili come i mandanti, rappresentati dall’amministratore, potrebbero a loro volta non essere consumatori, qualora persone giuridiche, o allorquando utilizzino l’unità immobiliare, sita nel condominio, per scopi attinenti la loro attività imprenditoriale o professionale.

DiMatteo Bertocchi

Probatio diabolica e usucapione

Colui il quale agisca per ottenere il mero accertamento della proprietà o comproprietà di un bene, anche unicamente per eliminare uno stato di incertezza circa la legittimità del potere di fatto esercitato sullo stesso, è tenuto, al pari che per l’azione di rivendicazione ex art. 948 c.c., alla probatio diabolica della titolarità del proprio diritto, trattandosi di onere da assolvere ogni volta che sia proposta un’azione, inclusa quella di accertamento, che fonda sul diritto di proprietà tutelato erga omnes” (Cass. n. 1210/2017 e n. 11767-19)

L’espressione probatio diabolica indica una prova di particolare complessità da fornire a fondamento di talune pretese, tra le quali ad esempio, l’azione di rivendica ex art. 948 c.c., con la quale chi si ritiene proprietario di un bene detenuto da un terzo, ne richiede la restituzione.

In relazione ai beni immobili, per provare il proprio diritto, non basterà produrre l’atto d’acquisto (ad esempio contratto di compravendita, o dichiarazione di successione – entrambi modi di acquisto della proprietà a titolo derivativo), ma bisognerà risalire a chi abbia acquistato la proprietà a titolo originario.

Tuttavia, è possibile, per ovviare alla necessità di tale probatio diabolica, giovarsi dell’istituto dell’usucapione, provando il possesso ventennale proprio e/o dei propri danti causa (ossia i precedenti proprietari): ai sensi dell’art. 1146 c.c., infatti “il successore a titolo particolare può unire al proprio possesso quello del suo autore per goderne gli effetti“.

DiMatteo Bertocchi

Liquidazione dell’eredità con beneficio d’inventario

Il Codice civile stabilisce le forme per procedere alla liquidazione dell’asse ereditario.

La modalità più semplice consiste nella liquidazione individuale previsa dall’art. 495 c.c.

  • Trascorso un mese dalla trascrizione prevista nell’articolo 484 [trascrizione dell’accettazione con beneficio d’inventario nei registri immobiliari] o dall’annotazione disposta nello stesso articolo per il caso che l’inventario sia posteriore alla dichiarazione, l’erede, quando creditori o legatari non si oppongono ed egli non intende promuovere la liquidazione a norma dell’articolo 503, paga i creditori e i legatari a misura che si presentano, salvi i loro diritti di poziorità.
  • Esaurito l’asse ereditario, i creditori rimasti insoddisfatti hanno soltanto diritto di regresso contro i legatari, ancorché di cosa determinata appartenente al testatore, nei limiti del valore del legato.
  • Tale diritto si prescrive in tre anni dal giorno dell’ultimo pagamento, salvo che il credito sia anteriormente prescritto.

In mancanza della scelta da parte dell’erede di una procedura differente e/o in difetto della specifica richiesta di un creditore in tal senso, la Legge prevede che la liquidazione avvenga tramite pagamenti individuali.

Questa procedura presenta dei vantaggi patrimoniali per l’erede, che non ha particolari spese che riducano ulteriormente l’asse ereditario.

I presupposti per l’applicazione di tale norma sono:

  1. che sia trascorso un mese dall’adempimento delle formalità di pubblicità dell’accettazione beneficiata e dell’inventario di cui all’art. 484;
  2. la mancanza di una opposizione ai pagamenti individuali effettuata dai creditori;
  3. la scelta dell’erede di non utilizzare procedure differenti.

Altra modalità di liquidazione è quella prevista dall’art. 498 c.c.: la liquidazione concorsuale.

  • Qualora entro il termine indicato nell’articolo 495 gli sia stata notificata opposizione da parte di creditori o di legatari, l’erede non può eseguire pagamenti, ma deve provvedere alla liquidazione dell’eredità nell’interesse di tutti i creditori e legatari.
  • A tal fine egli, non oltre un mese dalla notificazione dell’opposizione, deve, a mezzo di un notaio del luogo dell’aperta successione, invitare i creditori e i legatari a presentare, entro un termine stabilito dal notaio stesso e non inferiore a giorni trenta, le dichiarazioni di credito.
  • L’invito è spedito per raccomandata ai creditori e ai legatari dei quali è noto il domicilio o la residenza ed è pubblicato nel foglio degli annunzi legali della provincia.

La procedura della liquidazione concorsuale consta di diverse fasi che possono così raggrupparsi:

  1. accertamento del passivo;
  2. liquidazione dell’attivo;
  3. formazione dello stato di graduazione;
  4. controllo da parte degli interessati;
  5. pagamento dei debiti ereditari.

Al compimento degli atti relativi alla procedura (che vanno inseriti nel registro delle successioni ex art. 52, 3° co., disp. att.) è legittimato direttamente l’erede beneficiato, il quale è assistito da un Notaio che, nell’interesse dei creditori e legatari, nonché degli eventuali altri coeredi rimasti inattivi, svolge un controllo di regolarità non solo formale ma anche di legittimità dei relativi atti.

La liquidazione concorsuale inizia con la fase diretta all’accertamento del passivo.
L’erede deve spedire un invito a mezzo raccomandata ai creditori e legatari di cui è noto il domicilio o la residenza e deve procedere alla pubblicazione dello stesso nella Gazzetta Ufficiale (in precedenza Foglio Annunci Legali).

In seguito all’invito, i creditori e legatari devono presentare nel termine fissato dal Notaio le loro dichiarazioni di credito.
Eseguita la pubblicazione dell’invito a presentare le dichiarazioni di credito, i creditori non possono promuovere nuove procedure esecutive.

Scaduto il termine per la presentazione delle dichiarazioni di credito, si chiude la fase di ricognizione del passivo e inizia quella della liquidazione dell’attivo ereditario, alla quale provvede l’erede sempre con l’assistenza del notaio.

L’erede provvede, con l’assistenza del notaio, a liquidare le attività ereditarie facendosi autorizzare alle alienazioni necessarie.

L’erede forma, sempre con l’assistenza del notaio, lo stato di graduazione. I creditori sono collocati secondo i rispettivi diritti di prelazione.

Compiuto lo stato di graduazione, il Notaio ne dà avviso con raccomandata ai creditori e legatari di cui è noto il domicilio o la residenza, e provvede alla pubblicazione di un estratto dello stato nella Gazzetta Ufficiale.

Trascorsi senza reclami trenta giorni dalla data di questa pubblicazione, lo stato di graduazione diviene definitivo.

Divenuto definitivo lo stato di graduazione o passata in giudicato la sentenza che pronunzia sui reclami, l’erede deve soddisfare i creditori e i legatari in conformità dello stato medesimo.

I creditori e i legatari che non si sono presentati hanno azione contro l’erede solo nei limiti della somma che residua dopo il pagamento dei creditori e dei legatari collocati nello stato di graduazione.

Questa azione si prescrive in tre anni dal giorno in cui lo stato è divenuto definitivo o è passata in giudicato la sentenza che ha pronunziato sui reclami, salvo che il credito sia anteriormente prescritto.

DiMatteo Bertocchi

Responsabilità aggravata per l’ipoteca “eccessiva”

L’iscrizione di un ipoteca su immobili aventi un valore eccessivo rispetto all’ammontare del credito, costituisce abuso degli strumenti processuali e come tale può essere sanzionato ai sensi dell’art. 96 c.p.c.

Questo è l’assunto di una recente sentenza del Tribunale di Siena.

Nel caso in esame, il Giudice statuisce che è ascrivibile in capo al creditore, la responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c., che “…non ha usato la normale diligenza nell’iscrivere ipoteca sui cespiti immobiliari per un valore proporzionato, rispetto al credito garantito, secondo i parametri individuati nella legge (artt. 2875 e 2876 cc), così ponendo in essere, mediante l’eccedenza del valore dei beni rispetto alla cautela, un abuso del diritto della garanzia patrimoniale in danno del debitore” e lo condanna al risarcimento della somma di € 300.000.

Risulta interessante l’argomentazione del Giudice di merito, anche alla luce della lettura dell’art. 2872 c.c., il quale, al primo comma, stabilisce che “la riduzione delle ipoteche si opera riducendo la somma per la quale è stata presa l’iscrizione o restringendo l’iscrizione a una parte soltanto dei beni“, inserendo nella disciplina dell’ipoteca un intrinseco principio di proporzionalità che deve essere rispettato dal creditore, pena l’azione di riduzione e, come avvenuto nel caso in esame, l’eventuale condanna per responsabilità processuale aggravata.

Sentenza del Tribunale di Siena n. 1034-18

DiSara Riva

Onere della prova della lesione della legittima

L’art. 42 della Costituzione costituisce fondamento tanto della tutela dell’autonomia testamentaria quanto dei suoi limiti.

Tale norma dispone come spetti alla legge ordinaria contemperare il diritto di una persona di disporre spontaneamente dei propri beni per il tempo successivo alla morte con interessi di medesima rilevanza giuridica, quali l’aspettativa riconosciuta al gruppo familiare dei prossimi congiunti.

Il codice civile prevede alcune disposizioni in favore dei legittimari, ossia le persone alle quali la legge riserva una quota di eredità o altri diritti nella successione e che pertanto possono agire in giudizio qualora il loro diritto venga leso da eventuali disposizioni testamentarie del de cuius, attraverso azione di riduzione.

È necessario che il soggetto che ritiene leso il proprio diritto, indichi entro quali limiti sia stata lesa la quota di riserva, determinando con esattezza il valore della massa ereditaria nonché quello della quota di legittima violata dal de cuius.

A tal fine, egli ha l’onere di allegare e comprovare tutti gli elementi occorrenti per stabilire se, ed in quale misura, sia avvenuta la lesione della sua quota di riserva oltre che proporre istanza di conseguire la legittima, previa determinazione della medesima mediante il calcolo della disponibile e la susseguente riduzione delle donazioni compiute in vita dal de cuius.

Non libera dal suddetto onere di allegazione la mera acquisizione in giudizio delle risultanze degli estratti conto, che nulla chiariscono in ordine alla mancata disponibilità, da parte del defunto, di altri beni mobili o immobili, tanto più se richiesta dall’Autorità competente per fini diversi rispetto la ricostruzione patrimoniale (Cass. Civ., Sez. II. n. 20803/16).

Nel caso di specie gli eredi chiedevano che fosse disposta la riduzione di una dissimulata donazione compiuto dal padre, al fine di reintegrare la quota di legittima a loro spettante.

In tutti i gradi di giudizio la domanda veniva respinta, poiché in nessuna occasione gli istanti avevano allegato la consistenza del patrimonio ereditario, “non avendo i medesimi mai affermato che l’asse ereditario non comprendesse alcun bene relitto, sì che il loro diritto dovesse essere soddisfatto unicamente riducendo la donazione dell’unico bene appartenente in vita al de cuius”.

DiMatteo Bertocchi

Società di mero godimento di beni

In ambito societario, la Giurisprudenza è discorde sul considerare l’oggetto sociale del mero godimento dei beni alla stregua di attività economica, e quindi finalizzata alla produzione di utili, ovvero di mera conservazione del bene comune.

Recentemente, tuttavia, con provvedimento del Giudice del Registro delle Imprese di Roma dell’8 novembre 2016, l’attività di gestione dei beni, anche ove svolta con modalità e caratteristiche non commerciali, è stata considerata tra quelle esercitabili in forma societaria.

Difatti, ai sensi dell’art. 2247 c.c., “Con il contratto di società due o più persone conferiscono beni o servizi per l’esercizio in comune di una attività economica allo scopo di dividerne gli utili“. Ciò implica che l’attività esercitata in forma societaria debba avere natura economica e non necessariamente commerciale.

Quindi, “la società che svolge mera attività di gestione di immobili pone in essere un’attività economica diretta a ricavare maggiori utili da una più razionale gestione dei beni comuni, mediante la creazione di un’apposita organizzazione, per la quale è utilizzabile la forma societaria della società semplice, trattandosi di attività diversa da quella commerciale“.

DiMatteo Bertocchi

Abitabilità e compravendita immobiliare

L’obbligo di consegnare il certificato di abitabilità grava ex lege sul venditore, in base all’art. 1477 c.c.

La mancata consegna di tale certificato costituisce inadempimento, la cui gravità va valutata in concreto per verificare la possibilità di ottenere la risoluzione del contratto o un risarcimento del danno.

La consegna del certificato di abitabilità dell’immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sè condizione di validità della compravendita, integra un’obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell’art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all’uso contrattualmente previsto” (Cass. 16216/08, Cass. 23157/13)

Pertanto, la mancata consegna del certificato di abitabilità implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile, configurabile anche nel solo fatto di aver ricevuto un bene che presenta problemi di commerciabilità, essendo al riguardo irrilevante la concreta utilizzazione ad uso abitativo da parte dei precedenti proprietari” (cfr. Cass. n. 9253/06)

In tal senso la recente sentenza n. 2438-16 della Corte di Cassazione.

DiMatteo Bertocchi

Avviare lo sfratto per morosità

La Legge prevede che “in caso di mancato pagamento del canone di affitto” il locatore possa intimare lo sfratto al conduttore moroso.
Largamente accettato è il fatto che sia sufficiente la morosità di anche una sola mensilità per consentire al locatore di avviare lo sfratto.

Infatti “il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista” costituisce motivo di risoluzione del contratto (art. 5 L. 392/78).

Sebbene la Legge sull’equo canone sia stata sostituita dalla L. 431/98, si ritiene che la previsione dell’art. 5, mai espressamente abrogato, sia applicabile per la valutazione della gravità dell’inadempimento in relazione al mancato pagamento del canone.

Una volta deciso di avviare la pratica di sfratto, a seconda dei casi, il locatore potrà decidere di:

  • diffidare l’inquilino al pagamento e/o alla liberazione dell’immobile, confidando in uno spontaneo adempimento;
  • oppure

  • intimare direttamente lo sfratto, chiedendone la convalida al Giudice e la contestuale emissione di decreto ingiuntivo di pagamento.
DiMatteo Bertocchi

Pignoramento dei beni del trust

Recentemente la Suprema Corte si è trovata ad affrontare la questione di un pignoramento effettuato nei confronti di un trust, in persona del legale rappresentante (Cass. civ. Sez. III, Sent., 27-01-2017, n. 2043).

Nel caso di specie si trattava di pignoramento immobiliare di immobile, su cui gravava ipoteca in favore del creditore procedente, successivamente conferito in un trust.

La Cassazione ha ribadito l’inesistenza giuridica del soggetto nei confronti del quale il pignoramento era stato eseguito (il trust).

Infatti, il trust non ha personalità giuridica ma esiste quale semplice insieme di beni e rapporti destinati ad un fine determinato, nell’interesse di uno o più beneficiari, formalmente intestati al trustee.

Di conseguenza, è il trustee l’unica soggetto di riferimento nei confronti di terzi, non quale legale rappresentante ma quale soggetto che dispone del diritto sui beni facenti parte del trust.

Da ciò discende che i beni conferiti nel trust possano essere pignorati, eseguendo un pignoramento nei confronti del trustee.

DiSara Riva

Contratto di locazione non registrato

L’articolo 1, comma 346, della L. 311/2004 (c.d Legge finanziaria 2005) dispone che “I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.

In tal contesto, si è recentemente espressa la Cassazione (Sezione III) con sentenza n. 25503 del 13.12.2016, la quale ha indicato due principi di diritto per la riforma della sentenza di merito impugnata nel procedimento per Cassazione:

  1. il contratto di locazione non registrato è nullo ai sensi della L. 30 dicembre 2004, n. 311, art. 1, comma 346;
  2. la prestazione compiuta in esecuzione d’un contratto nullo costituisce un indebito oggettivo, regolato dall’art. 2033 c.c., e non dall’art. 1458 c.c.; l’eventuale irripetibilità di quella prestazione potrà attribuire al solvens, ricorrendone i presupposti, il diritto al risarcimento del danno ex art. 2043 c.c., od al pagamento dell’ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c.

Dalla nullità del contratto discende l’insussistenza dell’obbligo del conduttore di pagare il canone di locazione.

Pare comunque consequenziale che il locatore potrà richiedere al conduttore un’indennità per l’occupazione dell’immobile, anche se con espressa domanda giudiziale in tal senso, possibilità non esclusa dalla stessa sentenza citata: “Ove, poi, la Corte d’appello avesse voluto intendere (con l’ambiguo riferimento alla “irripetibilità della prestazione eseguita dal locatore”) che al locatore spettasse un compenso per l’ingiustificato arricchimento del conduttore nel periodo compreso tra la consegna e la restituzione dell’immobile, va ricordato che la domanda di pagamento dell’indennizzo per ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c. deve essere espressamente formulata, e dalla sentenza impugnata non risulta che lo sia stata.